不動産を活用した相続税対策

不動産を活用した相続税対策は多様にありますが、状況にあった効果的な方法の選択が重要になります。

賃貸物件の建築

空地を利用したアパートやマンションなどを建築することで相続税を減らせますが、建設費用に借入金を使うと、借入金は相続財産からマイナスできるため更に減額できます。

例えば、路線価4５００万円の自用地に1億円を借り入れて賃貸マンションを建てた場合、相続財産評価額は８２９０万円の減になります。

建物価格２５２０万円＝９０００万円（建築費９０％）×４０％（固定資産税評価）×70％（貸家評価）

　建物９０００万円が２５２０万円の評価になる。

借入金　１００００万円の借入金はそのまま減額になる。

土地価格３６９０万円＝４５００万円（路線価）×８２％（貸家建付地評価）

　土地４５００万円が３６９０万円の評価になる。
※　借地権割合６０％の場合

賃貸物件の購入や建築は、相続税対策だけでなく、納税資金対策にもなります。
 

区分マンションの購入

現金には節税効果はありませんが、現金を不動産に組替えれば同じ資産価値でも相続税評価額が低くなります。

例えば、土地の売却益で区分マンションを購入した場合、評価額は時価の３０％～４０％程度になります。

同規模のマンションを複数購入すれば、財産分けが容易になり相続争いも避けられます。

ただし、区分マンションの購入による相続税対策には注意が必要です。

国税庁は、いわゆるタワマンの評価額を一戸建て並みにして税負担の公平を図るため、評価額を市場価格の６０％以上にする見直しをしています。

見直しはこの先、タワマンだけでなく区分マンション全体に及んでいくと言われています。

生前贈与

贈与は「財産を減らす」代表格ですが、生前贈与には「暦年課税」と「相続時精算課税」があります。不動産の場合は主に後者の利用になります。

精算課税とは、贈与された財産に課税される贈与税を相続時に清算するというものです。

したがって、精算課税は節税に直結するものではありませんが、税額を贈与時の評価額で算出するため、値上が見込める不動産であれば結果として節税になります。

また、贈与財産が収益金物件であれば相続税対策だけでなく、納税資金対策にもなります。

暦年課税と精算課税税の計算方法はこちら　「知っておきたい相続の基礎　➅」
　

小規模宅地等の特例

相続する土地が一定の条件を備えた小規模宅地等に該当する場合は、相続税評価額が最大８０％減額されます。適用条件等は下記のようになります。　　　　

　　　　小規模宅地等の特例の適用条件
 

不動産の売却

不動産を所有していると固定資産税や維持管理費などの負担をともなうため、利用価値の低い不動産はマイナスを生み続けることになります。

土地の相続税評価額は時価の８割程度ですが、活用されていない空地などでは、評価額と時価が逆転するケースもでてきます。

このような土地は、相続税対策だけでなく納税資金対策や相続財産の分割に備える意味からも、売却などを検討することが必要です。