賃貸物件にすると評価がさらに低くなる

賃貸物件の相続税評価が低くなる理由

賃貸物件を購入したり建築すると相続税の評価額は時価より大きく下がります。賃貸物件は借地借家法で借主の権利が守られているという制約があるため、評価額が低く押さえられるからです。
 

賃貸物件の評価の仕組みはこうなっている

土地・建物の相続税評価額は次のようなります。

建物評価額＝建物の固定資産税評価額（建物価格の６～７割程度になる。）

土地評価額＝路線価による評価額（時価の７～８割程度で決められる。）

他方、自有地に賃貸物件を建てた場合の相続税評価額は次のようになります。

建物評価額＝固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）

貸家建付地評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合　×賃貸割合）

米　借家権割合は全国一律で３０％であり、借地権は地域により３０～８０％で定められる。賃貸割合とは入居率である。貸家建付地とは賃貸物件の建つ土地の呼称である。

相続財産の評価額につてはこちら　　相続の基礎➄　　課税財産と非課税財産　　　　　　　

以上の評価の仕組みを例えば、時価１億円（土地５０００万円、建物５０００万円）でアパート１棟を購入した場合で検証すると相続税評価額は４６８０万円になり、５３２０万円の減額になります。

（１）建物評価額　購入価格の４０％程度の固定資産税評価になる。

５０００万円×４０％＝２０００万円

  賃貸にすると、借家権割合３０％が控除できるので、２０００万円×７０％＝１４００万円になる。 

（２）土地評価額　路線価は購入 価格の８０％程度になる。

５０００万円×８０％＝4000万円

賃貸にすると貸家建付地となり、借地権割合×借家権割合が控除できるので、4000万円×（1－借地権割合0.6×借家権割合0.3％）＝3280万円になる。

※　借地権割合が６０％の場合